Contratos de promesa de compraventa celebrados con inmobiliarias no quedan regulados por la Ley del Consumidor.

La Corte de Santiago confirmó la sentencia dictada por el Segundo Juzgado de Policía Local de Las Condes, mediante la cual se declaró incompetente para conocer una controversia que dice relación con el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa.

El actor señala haber celebrado con la Inmobiliaria Renta Rapel SpA un contrato de promesa de compraventa de usufructo sobre un departamento que forma parte del Condominio Marina Vista Golf, bajo el régimen de propiedad fraccionada. Con esta modalidad, el usufructo se compartiría con otros propietarios por un período de tiempo establecido entre las partes, y gestionado por una entidad administrativa. Señala que pagó por ese derecho la suma de $10.000.000.-, y que, con posterioridad, la Gerente de Ventas de Marina Golf le comunicó que la condición estipulada en la promesa, esto es, reunir 8 usufructuarios, no se cumplió ni se cumpliría, toda vez que la venta había sido suspendida.

El promitente comprador afirma que la condición no se cumplió por culpa de la inmobiliaria, lo que impide celebrar la compraventa definitiva en el plazo que se había estipulado, razón por la cual remitió por carta certificada notarial la solicitud de restitución del precio pagado, con deducción del descuento proporcional al tiempo que usó la propiedad, más la multa correspondiente al 25% del precio pactado, pero no recibió respuesta.

Ante esa circunstancia, dedujo denuncia por infracción a los artículos 3 letra b), 12 y 23 de la Ley N° 19.496, considerando que la promesa celebrada es un contrato de adhesión y que fue suscrito con un proveedor profesional. Solicitó se condene a la inmobiliaria al pago del máximo de multas que establece la ley, y junto a ello, interpuso demanda de indemnización de perjuicios, a fin de que le sean resarcidos los daños causados, que avalúa en $8.000.000.- por concepto de daño emergente y daño moral.

La inmobiliaria denunciada opuso excepción de incompetencia relativa y absoluta, fundando la primera en que las partes no tendrían domicilio en la comuna de Las Condes, ni tampoco habría antecedentes que den cuenta que la infracción alegada se hubiere producido en dicha comuna. Funda la segunda de las incompetencias en que el contrato de promesa se encuentra sujeto a las normas del derecho civil, contenidas en el Código del ramo, y que en el mismo contrato se prorrogó expresamente la competencia, a través de una cláusula arbitral.

El demandante señaló respecto de la incompetencia relativa, que el contrato de promesa indicaba como domicilio de la demandada una dirección ubicada en Las Condes, y asegura que no tuvo conocimiento de algún cambio de domicilio de su contraparte al momento de entablar sus acciones. Añade que la infracción fue cometida por la demandada en la comuna mencionada, toda vez que las oficinas de la inmobiliaria se encuentran en ese lugar.

En cuanto a la incompetencia absoluta, el actor refiere que en el mismo contrato se estipula que el derecho a retracto se regirá por lo dispuesto en la Ley del Consumidor, no pudiendo el demandado reclamar la aplicación de un estatuto distinto sólo porque le conviene. Enseguida, puntualiza que para tener la calidad de consumidor no es necesario concretar un negocio, y que el artículo 2° de la ley antes mencionada contempla como contratos sujetos a esa norma aquellos de venta de viviendas por inmobiliarias, lo que hace aplicable las normas de protección al consumidor a este caso.

Por último, indica que la cláusula arbitral sería ilegal, toda vez que con ella se pretende impedir la aplicación de la Ley del Consumidor, que consagra derechos irrenunciables para el consumidor afectado.

El Juzgado de Policía Local acogió la excepción de incompetencia. El fallo cita el artículo 2 letra e) de la Ley N° 19.496, y desprende que en él se contempla, en forma taxativa, “los actos o contratos que quedan sujetos a su aplicación, siendo este el caso exclusivo de las compraventas de viviendas celebradas por empresas constructoras, inmobiliarias y los Servicios de Vivienda y Urbanización, (…) norma que no incluye en su redacción ningún tipo de contrato preparatorio, y siendo esta norma de excepción, no permite una interpretación extensiva haciéndola aplicable a casos no regulados en la misma”. Por tanto, colige que el contrato de promesa de compraventa de usufructo de bienes raíces escapa a la regulación de la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores.

Enseguida, la sentencia puntualiza que “toda materia que diga relación con acuerdos de reserva y oferta de compra, así como la suscripción de contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, lo relacionado con su cumplimiento o incumplimiento y teniendo presente lo preceptuado en el artículo 1554 del Código Civil; debe ser sometidas al conocimiento de los Tribunales Ordinarios de Justicia”.

Con eso en consideración, el Tribunal estima que la única conclusión posible es que la materia puesta en su conocimiento no se encuentra dentro del ámbito de competencia de los Juzgados de Policía Local, lo que lleva necesariamente a declarar su incompetencia; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada.

Vea sentencias Corte de Santiago Rol N° 518-2020 y 2° Juzgado de Policía Local de Las Condes Rol N° 43.025-2019.