Negativa a inscribir venta forzada de derechos hereditarios sobre un inmueble, se ajustó a derecho.

La Corte de Santiago confirmó la sentencia dictada por el Décimo Octavo Juzgado Civil de esa ciudad, que rechazó el reclamo deducido en contra del Conservador de Bienes Raíces, por negarse a inscribir los derechos sobre un inmueble que adquirió el solicitante a través de una venta forzada.

El actor expone que el Juez del 18° Juzgado Civil de Santiago, en representación de un deudor ejecutado, le vendió todos los derechos hereditarios que tenía este último sobre un inmueble ubicado en la comuna de Maipú. Sin embargo, al intentar inscribir los derechos adjudicados en subasta pública, el Conservador se negó a realizarlo, aduciendo que se encontraba afecto al artículo 55 del Reglamento Conservatorio, que establece los presupuestos que deben darse para que el heredero pueda disponer de un inmueble.

En contra de esa negativa, el adjudicatario dedujo reclamo, argumentando que, de acuerdo a lo prescrito en el artículo 1824 del Código Civil, en relación con el 671 del mismo cuerpo legal, la obligación de efectuar la tradición del inmueble subastado recae en el Juez que sustancia la causa, la que en este caso no fue cumplida, ocasionándole un grave perjuicio a su patrimonio.

Añade que el fundamento entregado por el Conservador para justificar su negativa a inscribir, adolece de un error, toda vez que el artículo 55 del Reglamento regula los requisitos que debe cumplir el heredero, y que en ningún caso se debe aplicar a las ventas forzadas, ya que, de aceptar esa postura, todos los derechos hereditarios que pertenecen a un deudor, estarían fuera del alcance de los acreedores.

Solicita que se obligue al Conservador a inscribir la adjudicación en remate a su nombre.

El Conservador de Santiago acompañó informe, en el que expresa haberse abstenido de practicar la inscripción porque los derechos del ejecutado fueron adquiridos por sucesión por causa de muerte y no han concurrido a la venta todos los herederos que en conjunto acrediten ser dueños del bien raíz, para así disponer de consuno del mismo.

Asegura que el artículo 55 ya referido, habilita a los herederos a disponer de un inmueble de consuno, y puntualiza que, si bien el contrato celebrado por uno solo de los herederos respecto de sus derechos en un inmueble específico previo a la partición es válido, sus efectos son inciertos, ya que su eficacia queda sujeta a lo que se resuelva en la partición.

En el mismo sentido, acota que tanto la doctrina como la jurisprudencia han estimado que la cesión de derechos sobre un inmueble específico que se efectúa antes de haberse practicado las inscripciones contempladas en el artículo 55 y en el 688 del Código Civil, es plenamente válida, pero no conduce a la tradición. Agrega que el Conservador se abstiene de practicar ese tipo de inscripciones para no incurrir en falta o abuso de sus atribuciones, de acuerdo a lo resuelto por la Corte Suprema.

Por último, puntualiza que el Conservador está mandatado a registrar sólo los actos y contratos de efectos permanentes y, por tanto, no sujetos a la eventualidad de una cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si la comunidad hereditaria decidiera adjudicar el inmueble a otro de los comuneros y no al cedente.

El Juzgado Civil rechazó el reclamo interpuesto. El fallo señala que, “con el mérito de lo informado por el Señor Conservador de Bienes Raíces de Santiago, las normas legales transcritas, y los antecedentes aportados por el solicitante, la negativa del señor Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad resulta justificada, puesto que, tal como éste señaló en su respectivo informe, no consta en la escritura de adjudicación y compraventa cuya inscripción se solicita que hayan concurrido de consuno todos los herederos para la cesión de los derechos sobre el inmueble sub-lite, conforme lo exige el artículo 55 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces”.

Al efecto, agrega la sentencia, “sólo concurrió uno de los herederos, por lo que no fue posible transferir los derechos sobre el inmueble hereditario, ni siquiera en parte, faltando el consentimiento de los demás herederos, quienes eventualmente podrían llegar a ser los únicos adjudicatarios de dicho inmueble. (…) Lo anterior, sin perjuicio que la venta haya sido forzada, puesto que dicha venta fue una de cosa ajena, la cual es válida, de acuerdo al artículo 1815 del Código Civil, sin embargo, no conduce a la tradición o transferencia del dominio, ya que el vendedor no tiene el dominio de la cosa vendida y no tiene posibilidad alguna de transferir algo que no tiene”.

En mérito de lo expuesto, el 18° Juzgado Civil de Santiago rechazó el reclamo interpuesto contra la negativa a inscribir del Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada.

Vea sentencias Corte de Santiago Rol N° 6265-2020 y 18° Juzgado Civil de Santiago RIT V-352-2018.